小区是否要成立业主监事会?深圳“物管条例”修订请你意见
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小区是否要成立业主监事会?深圳“物管条例”修订请你意见

时间:2018-01-23 14:12:03 来源:本站 作者:

  由于业主大会不作组织登记,无法取得统一社会信用代码,致使无法开设账户,业主共有资金只能通过物业公司账户收支,混淆不清。

  《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)备受关注,1月4日,记者从深圳市法制办获悉,为广泛听取公众意见,该办将连同深圳市住建局于1月15日下午2:30—5:30,通过微信平台举行网络听证会。2018-01-04 22:15来源:南方网张玮

  南方网讯(全媒体记者/张玮)“是否要给业主大会发放统一信用代码,以便设业主共有资金账户?成立业主监事会有必要吗?如何加强和完善对物业服务企业的监管?”《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)备受关注,1月4日,记者从深圳市法制办获悉,为广泛听取公众意见,该办将连同深圳市住建局于1月15日下午2:30—5:30,通过微信平台举行网络听证会。

  改革开放以来,深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式,诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业,出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》,在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践。截止目前,深圳共有住宅小区3597个,其中成立业委会的小区1476个,约占41%,采用物业服务企业管理的住宅小区3511个,约占97.6%,深圳共有物业服务企业1933家。

  但近年来,深圳物业管理纠纷问题日益凸显,信访投诉居高不下,仅近三年的投诉量就分别为3210、3313和2611宗,呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。“主要体现在:一是共有产权权属不清,业主维权引发群体事件;二是业主大会权利义务落实不到位,业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出;三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺;四是市场机制难以发挥作用,物业服务陷入低价低质恶性循环,并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化,缩短了物业使用寿命,导致物业严重减值和缩水。”

  深圳市住建局相关负责人表示,为系统解决物业管理中出现的问题,深圳拟修改现行法规,进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系,加快建立社区治理体系,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。

  该负责人表示,目前深圳物业小区业主共有部分权属处于模糊状态,不动产登记部门也难以对共有部分进行全面产权登记。从前期物业阶段开始,部分物业公司从开发商手中承接并管理小区后,通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作,脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质,时常引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。

  《条例》将明确共有物业的范围、管理方式等,拟规定共有物业的收益归全体业主所有,必须存入共有资金账户,由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费。《条例》还特别提及了深圳市民最为关注的“停车位权属”问题。

  该负责人说,深圳停车位(库)权属沿革比较复杂,也未进行登记,因此其共有部位及停车位(库)的收益归属争议不断。经梳理,目前停车位(库)主要分为三种类型:一是占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,这类车位产权应归全体业主所有;二是地下人民防空工程,这部分收益归投资者所有;三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。由于深圳长期未进行产权登记,产权状况不够明晰。

  “对于这三种情况,《条例》拟规定,对于全体业主所有的停车位,由业主大会决定使用及收益方式;对于人防工程,明确向全体业主、物业使用人开放使用;对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位(库),开发商进行产权登记,并向全体业主公示租售方案后,再进行租售。”

  议题一:是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书?

  由于业主大会不作组织登记,无法取得统一社会信用代码,致使无法开设账户,业主共有资金只能通过物业公司账户收支,混淆不清。同时,业主大会、业委会有法定决策执行权但无法承担法律责任,游离于政府监管之外。

  为解决业主自治组织缺位问题,《条例》拟规定,首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后15日内,业主委员会应当向物业所在地的区主管部门备案。获颁备案证书后,将取得统一社会信用代码,并依法申请刻制业主大会和业主委员会印章,取得印章后也要备案。

  这样业主大会就可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户,并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度。

  听证会想了解公众觉得“是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书”。

  针对目前比较普遍业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题,《条例》拟设置物业管理指导委员会(以下简称“委员会”),规定建设单位在首套物业交付后15日内向街道办事处提交书面报告,街道办事处收到报告后,1个月内组建由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会,由其负责组织、筹备首次业主大会会议,监督前期物业阶段共管账户的资金使用,指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。

  委员会由5-11人组成,业主成员由街道办事处从业主中推荐,业主成员比例应占委员会人数的20%以上,但委员会业主成员不得担任业主委员会委员。而建设单位或者物业服务企业拒绝派员参加委员会的,也不影响委员会的成立。

  这将缓解了业主自治组织成立难的局面,也可通过牵头协调,避免业主组织缺位的空档期问题。听证会想进一步了解,是否需要设立委员会,若需要,如何界定其职责、更好发挥其作用。

  目前深圳业主委员会委员素质参差不齐,也曾出现少数不良业委会通过授权等方式僭越业主大会的权利,《条例》此次拟采取多措施规范业主委员会的行为,其中比较重要的有两条。

  一是提高业主委员会委员的准入基本条件,拟规定,业主委员会委员候选人其本人、配偶及其直系亲属均不可在其小区物业服务企业任职;近5年内受过刑事处罚或者近3年内因违反治安或物业管理法律法规受行政处罚的人员,以及截止公示日前欠缴物业管理费或者专项维修资金累积达3个月的业务也不得担任业委会候选人。候选人需由物业管理指导委员会推荐或者10名以上业主联名推荐,并由前者进行资格审查与确认。

  二是拟增设业主监督机构,由业主大会决定是否设立业主监事会(以下简称“监事会”),对业主委员会进行监督。监事会由业主大会会议选举产生,由3-7名监事组成,监事会成员全部为兼职,不领取任何报酬。

  监事会可查阅业主大会财务账薄,检查业主大会财务状况;可监督业主委员会执行业主大会决定的情况,对违反物业管理法律法规、管理规约、议事规则或者对业主委员会委员、执行秘书、财务人员提出罢免或者辞退建议;可对业主委员会决定的事项提出质询或者建议;可对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为,要求予以纠正。

  听证会需要了解,是否需要成立业主监事会,以及如何设置业主委员会及监事会成员的资格条件。

  议题四:如何加强和完善对物业服务企业的监管?

  由于目前深圳虽然前期物业服务企业由建设单位通过招标选定,但实践中,建设单位往往将物业项目交由与之关联的物业企业管理,加之这一阶段业主大会尚未成立,业主合法权益难以得到保障,物业纠纷层出不穷。

  《条例》拟规定物业服务企业应与业主大会签订物业服务合同,约定物业服务的收费标准、酬金标准、服务内容、合同期限等,其前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位依照市主管部门制发的示范文本制订,即便作出修改,也不得减损业主的权利。

  物业服务企业每年第一季度要公示上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。物业服务企业及其工作人员、项目负责人不得有“骗取、挪用或者侵占业主共有资金;擅自改变物业服务用房、共有物业用途;擅自利用共有物业进行经营;管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故;被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正;严重损害业主利益以及法律法规禁止的其他行为”,否则将依法作出处理,并记入信用信息档案。

  此外,深圳市主管部门应当建立统一的物业管理信息平台,与房地产主管部门实现物业管理信息和不动产登记信息的实时共享。听证会想进一步完善对物业服务企业的监管。

  由于业主大会不作组织登记,无法取得统一社会信用代码,致使无法开设账户,业主共有资金只能通过物业公司账户收支,混淆不清。

  《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)备受关注,1月4日,记者从深圳市法制办获悉,为广泛听取公众意见,该办将连同深圳市住建局于1月15日下午2:30—5:30,通过微信平台举行网络听证会。2018-01-04 22:15来源:南方网张玮

  南方网讯(全媒体记者/张玮)“是否要给业主大会发放统一信用代码,以便设业主共有资金账户?成立业主监事会有必要吗?如何加强和完善对物业服务企业的监管?”《深圳经济特区物业管理条例(修订草案征求意见稿)》(以下简称《条例》)备受关注,1月4日,记者从深圳市法制办获悉,为广泛听取公众意见,该办将连同深圳市住建局于1月15日下午2:30—5:30,通过微信平台举行网络听证会。

  改革开放以来,深圳率先从香港地区引入房地产开发及物业管理模式,诞生了全国第一个商品房住宅小区、第一个业主委员会和物业管理企业,出台了全国首部地方性物业管理条例——《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,并于2007年9月25日重新制定颁布《深圳经济特区物业管理条例》,在业主自治、行业管理、法制建设等诸多方面进行了有益探索与实践。截止目前,深圳共有住宅小区3597个,其中成立业委会的小区1476个,约占41%,采用物业服务企业管理的住宅小区3511个,约占97.6%,深圳共有物业服务企业1933家。

  但近年来,深圳物业管理纠纷问题日益凸显,信访投诉居高不下,仅近三年的投诉量就分别为3210、3313和2611宗,呈现出诉求主体多元化、形式多样化、内容复杂化以及矛盾易激化等特点。“主要体现在:一是共有产权权属不清,业主维权引发群体事件;二是业主大会权利义务落实不到位,业主委员会成立难、运作难、换届难、监督难等问题突出;三是政府职能定位不清晰、监管措施手段欠缺;四是市场机制难以发挥作用,物业服务陷入低价低质恶性循环,并导致部分小区设施设备因为没有及时有效维护而提前老化,缩短了物业使用寿命,导致物业严重减值和缩水。”

  深圳市住建局相关负责人表示,为系统解决物业管理中出现的问题,深圳拟修改现行法规,进一步理顺业主、业主大会、业主委员会、物业服务单位以及建设单位等之间的关系,加快建立社区治理体系,实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动。

  该负责人表示,目前深圳物业小区业主共有部分权属处于模糊状态,不动产登记部门也难以对共有部分进行全面产权登记。从前期物业阶段开始,部分物业公司从开发商手中承接并管理小区后,通过出租车位(车库)和架空层、经营配套设施和电梯广告等谋取利益、经营公司运作,脱离了接受业主委托对物业共有部分进行管理维护的本质,时常引发业主与物业公司、开发商之间的冲突。

  《条例》将明确共有物业的范围、管理方式等,拟规定共有物业的收益归全体业主所有,必须存入共有资金账户,由业主或业主大会根据物业服务的内容向物业公司支付物业服务费。《条例》还特别提及了深圳市民最为关注的“停车位权属”问题。

  该负责人说,深圳停车位(库)权属沿革比较复杂,也未进行登记,因此其共有部位及停车位(库)的收益归属争议不断。经梳理,目前停车位(库)主要分为三种类型:一是占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,这类车位产权应归全体业主所有;二是地下人民防空工程,这部分收益归投资者所有;三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。由于深圳长期未进行产权登记,产权状况不够明晰。

  “对于这三种情况,《条例》拟规定,对于全体业主所有的停车位,由业主大会决定使用及收益方式;对于人防工程,明确向全体业主、物业使用人开放使用;对于通过《土地出让合同》《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位(库),开发商进行产权登记,并向全体业主公示租售方案后,再进行租售。”

  议题一:是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书?

  由于业主大会不作组织登记,无法取得统一社会信用代码,致使无法开设账户,业主共有资金只能通过物业公司账户收支,混淆不清。同时,业主大会、业委会有法定决策执行权但无法承担法律责任,游离于政府监管之外。

  为解决业主自治组织缺位问题,《条例》拟规定,首次业主大会会议召开并选举产生业主委员会后15日内,业主委员会应当向物业所在地的区主管部门备案。获颁备案证书后,将取得统一社会信用代码,并依法申请刻制业主大会和业主委员会印章,取得印章后也要备案。

  这样业主大会就可以凭代码证到合作银行开设业主共有资金账户,也可以委托物业服务企业开设业主共有资金共管账户,并设计了共有资金审计制度、资金使用公开制度等一系列配套制度。

  听证会想了解公众觉得“是否需要建立业主大会备案制度并发放统一信用代码证书”。

  针对目前比较普遍业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题,《条例》拟设置物业管理指导委员会(以下简称“委员会”),规定建设单位在首套物业交付后15日内向街道办事处提交书面报告,街道办事处收到报告后,1个月内组建由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会,由其负责组织、筹备首次业主大会会议,监督前期物业阶段共管账户的资金使用,指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。

  委员会由5-11人组成,业主成员由街道办事处从业主中推荐,业主成员比例应占委员会人数的20%以上,但委员会业主成员不得担任业主委员会委员。而建设单位或者物业服务企业拒绝派员参加委员会的,也不影响委员会的成立。

  这将缓解了业主自治组织成立难的局面,也可通过牵头协调,避免业主组织缺位的空档期问题。听证会想进一步了解,是否需要设立委员会,若需要,如何界定其职责、更好发挥其作用。

  目前深圳业主委员会委员素质参差不齐,也曾出现少数不良业委会通过授权等方式僭越业主大会的权利,《条例》此次拟采取多措施规范业主委员会的行为,其中比较重要的有两条。

  一是提高业主委员会委员的准入基本条件,拟规定,业主委员会委员候选人其本人、配偶及其直系亲属均不可在其小区物业服务企业任职;近5年内受过刑事处罚或者近3年内因违反治安或物业管理法律法规受行政处罚的人员,以及截止公示日前欠缴物业管理费或者专项维修资金累积达3个月的业务也不得担任业委会候选人。候选人需由物业管理指导委员会推荐或者10名以上业主联名推荐,并由前者进行资格审查与确认。

  二是拟增设业主监督机构,由业主大会决定是否设立业主监事会(以下简称“监事会”),对业主委员会进行监督。监事会由业主大会会议选举产生,由3-7名监事组成,监事会成员全部为兼职,不领取任何报酬。

  监事会可查阅业主大会财务账薄,检查业主大会财务状况;可监督业主委员会执行业主大会决定的情况,对违反物业管理法律法规、管理规约、议事规则或者对业主委员会委员、执行秘书、财务人员提出罢免或者辞退建议;可对业主委员会决定的事项提出质询或者建议;可对业主委员会及其委员侵害全体业主共同利益的行为,要求予以纠正。

  听证会需要了解,是否需要成立业主监事会,以及如何设置业主委员会及监事会成员的资格条件。

  议题四:如何加强和完善对物业服务企业的监管?

  由于目前深圳虽然前期物业服务企业由建设单位通过招标选定,但实践中,建设单位往往将物业项目交由与之关联的物业企业管理,加之这一阶段业主大会尚未成立,业主合法权益难以得到保障,物业纠纷层出不穷。

  《条例》拟规定物业服务企业应与业主大会签订物业服务合同,约定物业服务的收费标准、酬金标准、服务内容、合同期限等,其前期物业服务合同和临时管理规约由建设单位依照市主管部门制发的示范文本制订,即便作出修改,也不得减损业主的权利。

  物业服务企业每年第一季度要公示上一年度物业服务合同履行及物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。物业服务企业及其工作人员、项目负责人不得有“骗取、挪用或者侵占业主共有资金;擅自改变物业服务用房、共有物业用途;擅自利用共有物业进行经营;管理失职造成人员伤亡、财产损失等重大责任事故;被价格行政主管部门认定乱收费或者收费不规范且未改正;严重损害业主利益以及法律法规禁止的其他行为”,否则将依法作出处理,并记入信用信息档案。

  此外,深圳市主管部门应当建立统一的物业管理信息平台,与房地产主管部门实现物业管理信息和不动产登记信息的实时共享。听证会想进一步完善对物业服务企业的监管。

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